Das sogenannte Einzählermodell bei PV im Mehrfamilienhaus gilt in der Praxis oft als vermeintlich unbürokratische Abkürzung zum Mieterstrom. Bei genauerer rechtlicher Betrachtung entpuppt es sich jedoch als gefährliche Scheinlösung: Es entbindet Vermieter keineswegs von den energiewirtschaftlichen Pflichten eines Energieversorgungsunternehmens (EVU), verletzt das gesetzliche Recht auf freie Lieferantenwahl und hält der aktuellen BGH-Rechtsprechung zur Kundenanlage nicht stand. Wer Solarstrom rechtssicher und ohne bürokratischen Wasserkopf an Mieter verteilen möchte, muss auf Lösungen setzen, die den Betreiber von Versorgerpflichten freihalten.
Was ist das Einzählermodell überhaupt?
Um den bürokratischen Hürden des klassischen Mieterstroms zu entgehen, empfehlen manche Berater eine vereinfachte Lösung im Keller. Die Idee klingt verlockend einfach:
- Ein einziger Hauptzähler: Der Netzbetreiber installiert am Hausanschluss nur noch einen offiziellen Zähler. Dieser misst den gesamten Netzstrombezug des Gebäudes und die PV-Einspeisung.
- Private Unterzähler: In den einzelnen Wohnungen messen einfache, private Hutschienenzähler den jeweiligen Stromverbrauch der Mieter.
- Verzicht auf den Mieterstromzuschlag: Auf die staatliche Förderung nach § 48a EEG wird bewusst verzichtet.
- Mischpreis-Abrechnung: Der Vermieter kauft Reststrom für das gesamte Objekt ein, verrechnet diesen intern mit dem PV-Strom vom Dach und stellt den Mietern einmal jährlich eine Mischrechnung aus.
Was wie eine pragmatische Nachbarschaftshilfe wirkt, umgeht jedoch die strengen Vorschriften des deutschen und europäischen Energierechts nicht.
Die juristische Realität: Warum das Modell rechtlich zerbricht
Wer das Einzählermodell bei PV im Mehrfamilienhaus nutzt, wiegt sich oft in der trügerischen Sicherheit, außerhalb des regulierten Energiemarktes zu agieren. Rechtswissenschaftlich gilt jedoch: Sobald Strom an Dritte (die Mieter) gegen Entgelt abgegeben wird, wird der Gebäudeeigentümer automatisch zum Energieversorgungsunternehmen (EVU) – mit allen rechtlichen Konsequenzen.
1. BGH-Beschluss zur Kundenanlage & das Duldungs-Risiko
Der häufigste Denkfehler liegt in der Annahme, die Hausinstallation sei eine regulierungsfreie „Kundenanlage“ gemäß § 3 Nr. 24a EnWG. Diese Rechtsauffassung hat der Bundesgerichtshof in Nachfolge der EuGH-Rechtsprechung klar widerlegt:
- Objektgröße ist irrelevant: Räumliche Ausdehnung oder Wohnungsanzahl rechtfertigen europarechtlich keine Befreiung von der Netzregulierung.
- Der Verkauf entscheidet: Wird Strom über eine Leitungsstruktur an Dritte verkauft, dient diese der Endkundenbelieferung und gilt rechtlich als reguliertes Verteilernetz.
- Eigenversorgung als Grenze: Eine unregulierte Kundenanlage liegt nur vor, wenn die Infrastruktur ausschließlich der eigenen Nutzung dient und kein Strom an andere Parteien veräußert wird.
⚠️Achtung vor der BNetzA-Duldung: Die administrative Praxis der Bundesnetzagentur, reine Einzelgebäude derzeit oft nicht aktiv zu verfolgen, gewährt keinerlei Vertrauensschutz vor Zivilgerichten. Kommt es zum Streit mit einem Mieter oder Konkurrenten, entscheiden Gerichte strikt nach der BGH-Rechtsprechung. Das Duldungsargument bricht dann umgehend zusammen.
2. Das Systemrisiko: Freie Lieferantenwahl nach § 20 EnWG
Das Einzählermodell funktioniert technisch nur, solange 100 % aller Parteien im Haus den Strom vom Vermieter beziehen. Gesetzlich lässt sich das jedoch nicht erzwingen:
- Kopplungsverbot: Strombezug darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Jeder Mieter hat nach § 20 EnWG das unveräußerliche Recht auf freie Lieferantenwahl.
- Der Domino-Effekt: Macht auch nur ein einziger Mieter von diesem Recht Gebrauch und wählt einen externen Stromanbieter, ist der Netzbetreiber verpflichtet, für diesen Haushalt einen eigenen Zähler einzubauen. Das Einzählermodell bricht technisch zusammen und erzwingt nachträglich teure Umbauarbeiten im Zählerschrank.
3. EVU-Pflichten & steuerliche Versorgereigenschaft
Wer beim Einzählermodell die Pflichten des klassischen Mieterstroms umgehen möchte, fällt direkt unter die allgemeinen Vorgaben für Energieversorger:
- Lieferantenanzeige: Die Aufnahme der Stromlieferung muss der Bundesnetzagentur formell angezeigt werden.
- Verbraucherschutz: Die Jahresrechnung muss strengen Transparenzanforderungen genügen (Ausweis des Strommixes, CO₂-Emissionen, Vergleichsdaten). Eine reine Position auf der Nebenkostenabrechnung ist rechtswidrig.
- Stromsteuerrecht: Der Stromverkauf macht den Vermieter gegenüber dem Hauptzollamt steuerschuldnerisch. Es erfordert eine Erlaubnis als Versorger sowie jährliche Steuererklärungen.
- Buchhalterische Entflechtung: Vermietung und Stromverkauf müssen im Rechnungswesen strikt getrennt geführt werden.
Die unbürokratische & rechtssichere Alternative: Gerätebasierte Energieverteilung
Dass das Einzählermodell bei PV im Mehrfamilienhaus rechtlich angreifbar ist, bedeutet keineswegs, dass Vermieter auf die Erträge einer Solaranlage verzichten müssen. Die Lösung liegt in einem Technologiewechsel: Weg vom energiewirtschaftlichen Stromverkauf als Vollversorger – hin zur hardwarebasierten Direktverteilung.
PIONIERKRAFT hat ein System entwickelt, das den Solarstrom über eine physische Direktleitung (§ 3 Nr. 12 EnWG) bedarfsgerecht in die Wohnungen überträgt.
Die entscheidenden Vorteile der PIONIERKRAFT-Lösung:
- Keine Versorgerrolle (Kein EVU): Vermieter werden nicht zum Versorgungsunternehmen. Sie verkaufen keinen Reststrom und übernehmen keine Vollversorgung. Das System überträgt physisch rein den überschüssigen Solarstrom als Ergänzungsenergie.
- Volle Lieferantenfreiheit: Jeder Mieter behält seinen bestehenden Netzanschluss und Stromvertrag. Wechselt ein Bewohner den Versorger, hat das keinerlei Auswirkung auf die PV-Verteilung.
- Keine Zählerschrank-Sanierung: Die Hardware wird dem bestehenden Zählerschrank nachgelagert angeschlossen. Teure Komplettumbauten oder Abstimmungen zum Messkonzept entfallen.
- Keine laufenden Softwarekosten: Während die Hardware an der Wand den Strom physisch verteilt, stellt das PIONIERKRAFT-Portal die Abrechnungsdaten automatisiert bereit – komplett ohne monatliche Abogebühren.
💡Wie ein solches Projekt im Mietshaus in der Praxis wirtschaftlich umgesetzt wird, zeigt ein Vermieter eines 6-Parteien-Hauses in diesem Erfahrungsbericht.
Betreibermodelle im direkten Vergleich
Lassen Sie sich nicht von Scheinlösungen täuschen
Das Einzählermodell bei PV im Mehrfamilienhaus wird oft als einfacher Ausweg angepriesen. Die juristische Realität zeigt jedoch: Es ignoriert die gesetzlichen Vorgaben an Energielieferanten und bietet seit der jüngsten BGH-Rechtsprechung keinen rechtlichen Schutz mehr. Für Gebäudeeigentümer birgt es erhebliche Haftungsrisiken durch Steuernachforderungen, aufsichtsrechtliche Eingriffe oder teure Nachrüstpflichten.
Wer Solarstrom im Mehrfamilienhaus wirtschaftlich, rechtssicher und unbürokratisch nutzen möchte, sollte nicht auf Grauzonen setzen. Mit einer hardwarebasierten Vor-Ort-Verteilung teilen Sie Strom direkt, schützen sich vor EVU-Pflichten und gestalten die dezentrale Energiewende ohne den hohen administrativen Aufwand.
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