Kernaussage: In der Anhörung zum „Bau-Turbo“ wurde deutlich: Alle wollen schneller bauen – aber wie, wo und mit welchen Schutzgeländern ist umstritten. Für das Segment Mehrfamilienhaus (MFH) sind vier Punkte entscheidend: fokussierte Anwendung auf Geschosswohnungsbau und Innenentwicklung, klare Verfahren statt zusätzlicher Hürden, sozialverträgliche Ausgestaltung – und Planungssicherheit für Bestände.
Die wichtigsten Stimmen – kurz zusammengefasst
- ZIA (Aygül Özkan): Begrüßt das Ziel, hebt § 246e („Wohnungsbauturbo“) sowie erweiterte Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten hervor. Kritisch sind die Befristung bis 2030, das neue Zustimmungsrecht der Gemeinden (§ 36a) und fehlende Erleichterungen bei Erweiterungen/Umnutzung von Gewerbe.
- BFW (Dirk Salewski): Gute Ansätze, aber § 246e sollte nicht befristet sein. Zustimmungsvorbehalte sind so auszugestalten, dass sie beschleunigen. Umwandlungsverbot möglichst nicht verlängern.
- Bundesarchitektenkammer (Andrea Gebhard): Zielrichtung richtig, jedoch fehlen praxistaugliche Formulierungen für § 246e. Plädiert für bezahlbaren Wohnungsbau, ohne Bodenpreise weiter anzuheizen; schlägt Umsetzungsdialog und Experimentierklauseln vor.
- GdW – Die Wohnungswirtschaft (Christian Lieberknecht): Fordert eine „Fast-Lane“ für bezahlbaren Wohnraum, den Gebäudetyp E zur Kostensenkung und weniger Ermessenshürden in § 36a. Befristungen anpassen, Gewerbe und Wohnen zusammendenken – auch im ländlichen Raum.
- Kommunale Spitzenverbände: Ziele grundsätzlich richtig, aber Eingriffe in Planungshoheit und zusätzlicher Verwaltungsaufwand werden kritisch gesehen. Priorität: Bauleitplanung entbürokratisieren (z. B. § 13a BauGB ausweiten); § 246e als Experimentierklausel mit Evaluation einsetzen.
- Architects for Future (Judith Nurmann): Deutlich kritisch. Gefahr der Zersiedelung und von Einzelfallentscheidungen statt demokratisch legitimierter Planung. Fordert Begrenzung auf angespannte Märkte und Innenbereiche, Mindestgröße von sechs Wohneinheiten, soziale Quoten und keine Entscheidungsfiktion.
- Deutscher Mieterbund (Melanie Weber-Moritz): Unterstützt die Verlängerung von § 250 (Umwandlungsschutz) und mahnt Sozialverträglichkeit an – Fokus auf bezahlbaren Mietwohnraum. Abweichungen beim Lärmschutz nur mit klaren Mindeststandards.
- Prof. Dr. Mathias Hellriegel (Rechtsanwalt): Grundsätzlich positiv – spricht von einem möglichen Befreiungsschlag. Empfiehlt redaktionelle Klarstellungen (TA Lärm, § 36a), um Rechtsklarheit und Planungssicherheit zu erhöhen.
- Robert Viktor Scholz (Architekt): Hält den Bau-Turbo im Vergleich zu Alternativen für wirkungsschwach. Größte Hebel: Finanzierbarkeit, echter Bürokratieabbau außerhalb von § 246e, konsequente Innenentwicklung, starke kommunale Planungshoheit.
- Peter Lutz (Unternehmensberater): Skeptisch. Befristung bis 2030 greift zu kurz; automatische Genehmigung bei Nichtäußerung der Kommune sei realitätsfern. Plädiert für Langfristperspektive, mehr Bauland, weniger Standards und behutsamen Umgang mit Eingriffen ins Mietrecht.
Warum der Mehrfamilienhausbau der große Hebel ist
Der Geschosswohnungsbau hat – im Vergleich zum Einfamilienhaus-Segment – die deutlich größere Hebelwirkung für Dekarbonisierung, Sozialverträglichkeit und Teilhabe an der Energiewende.
Dekarbonisierung
- Höhere Ausnutzung der Dach- und Fassadenflächen je Wohneinheit: PV, Solarthermie und Dachbegrünung lassen sich skalieren.
- Bessere Voraussetzungen für Quartierswärme (Wärmepumpen-Hybride, kalte Netze, Nahwärme) durch höhere Dichte und geringere spezifische Netzkosten.
- Geringere Pro-Kopf-Flächenverbräuche und damit niedrigere Betriebs- und Emissionsprofile.
Sozialverträglichkeit
- Mehr Wohnraum pro erschlossenem Quadratmeter Bauland und damit bessere Chancen auf bezahlbare Mieten.
- Gezielte Verknüpfung mit Belegungs- und Sozialquoten möglich, ohne Kleinteiligkeit einzelner EFH-Vorhaben.
- Umwandlungsschutz und Bestandsentwicklung wirken dort, wo viele Mieterinnen und Mieter profitieren.
Teilhabe an der Energiewende
- Höhere und stetigere Lastprofile im Haus erleichtern den Eigenverbrauch von PV-Strom.
- Geteilte Infrastrukturen (Ladepunkte, Speicher, Haustechnik) senken Kosten pro Haushalt.
- Energie-Sharing im Gebäude bindet Mieterhaushalte ein, die sonst vom EFH-zentrierten Eigenverbrauch ausgeschlossen wären.
Konsequenz: Regelungen, die den MFH-Neubau im Innenbereich priorisieren, klare Lärmschutzpfade definieren und Mixed-Use zulassen, liefern die beste ökologische und soziale Rendite.
Einordnung aus Sicht von Pionierkraft
Innenentwicklung und Geschosswohnungsbau gezielt stärken
Für die Wohnungswirtschaft zählt der bezahlbare MFH-Neubau und die Aktivierung des Bestands in städtischen Lagen. Viele Stimmen warnen vor Fehlanreizen zugunsten von Einfamilienhäusern am Siedlungsrand. Eine Begrenzung auf angespannte Märkte und Innenbereiche sowie Mindestgrößen (z. B. ab sechs Wohneinheiten) fokussiert die Wirkung.
Verfahren vereinfachen, nicht verkomplizieren
Die neue Gemeindezustimmung (§ 36a) darf nicht zur Bremse werden. Sinnvoll sind klare Prüfkataloge, digitale Einreichung und verlässliche Fristen – ohne Ping-Pong zwischen Vorhabenträger und Kommune. Kommunen brauchen Ressourcen und Standardisierung; Vorhabenträger benötigen Musterlösungen.
Lärmschutz intelligent lösen
Abweichungen von der TA Lärm können Innenentwicklung erleichtern, wenn Innenraumqualität und passiver Schallschutz präzise festgelegt werden. Für MFH-Projekte in urbanen Gemengelagen ist Planungssicherheit entscheidend.
Umwandlungsschutz als Investitionssicherheit
Die Verlängerung des § 250 stabilisiert Mietbestände und schützt Mieterinnen und Mieter – wichtig für sozialverträgliche Nachverdichtung und Aufstockung. Für Bestandshalter schafft das Berechenbarkeit bei Sanierung und Erweiterung.
Nutzungsmischung ermöglichen
Lebendige Erdgeschosse und gemischte Quartiere sind städtebaulich sinnvoll. § 246e sollte Wohnen-plus-Gewerbe (Schwerpunkt Wohnen) zulassen. Für MFH-Projekte verbessert Mischung die Quartiersqualität – und erhöht über Tageslasten im Haus den Eigenverbrauch von PV-Strom.
Energie im Gebäude: einfach teilen
Selbst wenn Baurecht schneller wird, scheitern MFH-Energieprojekte oft an komplexen Strommodellen. Gerätebasierte Lösungen als Alternative zu klassischen Bilanzierungsmodellen (z. B. Mieterstrom, GGV) erlauben es, PV-Strom im Haus rechtssicher und einfach zu teilen – ohne das volle Marktrollen-Set. Das senkt Transaktionskosten und macht die Energiewende im MFH für Mieterhaushalte unmittelbar erfahrbar.
Fazit
Beschleunigen – ja, aber zielgenau. Für die Mehrfamilienhaus-Realität zählen nun klare, praxistaugliche Regeln: Fokus auf Innenentwicklung und MFH, weniger Ermessen und mehr Standard, soziale Leitplanken mit klarem Lärmschutz und verlässlichem Bestandsschutz. So entsteht Planungssicherheit, die Investitionen auslöst und gleichzeitig Akzeptanz bei Kommunen und Mietenden schafft. Der größte Hebel für Dekarbonisierung, sozialverträgliche Mieten und Teilhabe an der Energiewende liegt im Geschosswohnungsbau – nicht im weiteren Ausbau des Einfamilienhaus-Segments.
Ihre Perspektive
Welche Stellhebel beschleunigen Ihre MFH-Projekte aktuell am meisten – Genehmigung, Finanzierung, Standarddetails oder Energie im Haus? Teilen Sie uns Ihre Erfahrung oder konkrete Hürden mit. Wir greifen das gern in einem Follow-up auf.
Quellen (Auswahl)
- Bundestag, Ausschuss Wohnen – Anhörung „Bau-Turbo“ (Übersicht): https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw37-pa-wohnen-1104598
- Stellungnahmen der Sachverständigen:
- ZIA/Özkan: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102628/Stellungnahme-SV-Oezkan.pdf
- BFW/Salewski: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102624/Stellungnahme-SV-Salewski.pdf
- Bundesarchitektenkammer/Gebhard: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102612/Stellungnahme-SV-Gebhard.pdf
- GdW/Lieberknecht: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102610/Stellungnahme-SV-Lieberknecht.pdf
- Kommunale Spitzenverbände: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102620/Stellungnahme-SV-kommunale-Spitzenverbaende.pdf
- Architects for Future/Nurmann: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102622/Stellungnahme-SV-Nurmann.pdf
- Deutscher Mieterbund/Weber-Moritz: https://www.bundestag.de/resource/blob/1107172/Stellungnahme-SV-Weber-Moritz.pdf
- Prof. Dr. Mathias Hellriegel: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102616/Stellungnahme-SV-Hellriegel.pdf
- Robert Viktor Scholz: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102614/Stellungnahme-SV-Scholz.pdf
- Peter Lutz: https://www.bundestag.de/resource/blob/1102618/Stellungnahme-SV-Lutz.pdf
Weiterlesen
- Praxisansatz: Strom im MFH einfach teilen – ohne klassisches Mieterstrommodell (Pionierkraft): https://pionierkraft.de/vorteile-fuer-vermieter/alternative-zum-mieterstrom-vorteile-fuer-vermietende-von-groesseren-gebaeuden/
- Hintergrund zur Anhörung beim Bundestag (Übersichtsartikel): https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw37-pa-wohnen-1104598